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旅游地产频现滞销 运营模式面临大考

2018-07-30作者:采集侠来源:网络整理次阅读

  张明

  旅游地产在遭遇蜂拥而至的投资热潮之后,已经开始面临消化难题。相关数据显示,2012年中国旅游地产项目超过3000个,全年投资总额破万亿元,而当大部分旅游地产的投资者年收益率仅在3%~4%左右徘徊时,市场不得不重新考虑旅游地产是否出现泡沫及其解救之道。

  在旅游地产项目扎堆,空置率高涨的情况下,如何提升投资收益率,以拉动项目销售,正成为众多开发商共同面临的难题。

  滞销显现

  “我在青城山和海南投资的房子最近几年的收益率很不理想,不仅房价上涨缓慢,甚至由于供应过多面临下降的危险。”在成都有着多年旅游地产项目投资的陈志军向《中国经营报》记者表示。

  近年来,各路资金热炒旅游地产概念,曾吸引了中国房企超过半数的开发商投身其中,仅2012年投资总额就超过万亿元,但旅游地产的销售和投资收益却让业界颇感迷茫。

  “现在一天到访的客人还没有售楼人员多,售价已经2年未进行调整了,但项目也仅卖出去一半左右。”青城山一项目的销售主管告诉记者,仅在青城山一地旅游地产就接近100个,同质化竞争是个难以回避的话题。

  同样因为投资增长过快,严重滞销,已售项目出现空置潮的现象还发生在广东、山东、云南、海南等地的旅游地产项目中。

  受国际旅游岛的政策红利影响,海南旅游地产投资一度呈井喷态势,但过度投资以及市场消化力不足等弊病正在显现,高库存成为当地项目的一道“硬伤”。来自海南当地机构、未经官方证实的统计数据显示,截至2012年11月,库存量最少的三亚为11万平方米,按去年的销售速度需要两年时间消化。库存量最大的陵水为188万平方米,需要消化101个月。海口楼市库存消化周期则需要50个月,文昌需要46个月,琼海需要61个月。

  本报记者此前在海南调查获知,2010年1月11日凤凰岛一期700套开盘当天销售一空,均价高达6.5万元,创下海南最高房价纪录和总量销售纪录,当年二期开盘,销售均价更是达到8.5万元/平方米,最贵的达13万元/平方米,缔造了一个“传奇”。而如今,凤凰岛房价只有2010年开盘价的六成左右,部分业主已经套牢。

  圈地隐患

  虽然滞销行情已经显现,但并未阻挡开发商急行军挺进旅游地产的步伐。

  近日,龙湖地产高调推出总投资450亿元,占地3.3万亩的云南仙湖锦绣项目。而在2013年初,因在冰岛买地而声名大噪的中坤集团董事长黄怒波也高调推出了在云南普洱市一个总投资达500亿元的高端旅游休闲度假项目。据了解,该项目总占地面积达到60平方公里。

  在旅游地产板块一直保持激进作风的雅居乐风格依然,陆续在云南腾冲、瑞丽等地打造大型综合旅游度假项目,项目占地面积约64000亩,计划总投资超过400亿元。

  据不完全统计,目前房地产百强企业已有2/3涉足旅游地产领域,这些房企所拿项目动辄几千亩、上万亩,遍布海南、惠州、长三角、环渤海地区以及云南、贵州等地。

  仅在海南,目前已有海航置业、富力、鲁能、中信、雅居乐、绿城、恒大7家房企扎堆旅游地产。据统计,其土地储备总数高达33万亩,面积几乎相当于一个海口市。

  然而,旅游地产项目出现的危机,正在逼近那些曾在此领域获利丰厚的开发商。雅居乐海南项目人士向记者表示,包括海南在内的旅游地产项目一直以毛利率高、销售规模大为优势,但随着投资行情的改变,很多旅游地产项目售价难以再提高,毛利率下降的压力逐步加大。

  不仅如此,在四川倍瑞地产顾问公司总经理闵红淞看来,大型旅游地产项目投资动辄数百亿元,大部分承受着开发思路不明确、销售业绩不温不火及资金回笼周期缓慢之痛,风险不可小觑。

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