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商业地产“轻资产”突围资金困局

2018-07-30作者:采集侠来源:网络整理次阅读

  “钱荒”的传闻让房地产市场着实捏了一把冷汗。在地产股普跌后,资金流动性控制引发了市场对房地产企业资金链的担忧。特别是“钱荒”可能造成银行对房企资金链下游的传导,加剧房企资金链紧张的局面,现金流压力或将直接影响到房企的战略规划。

  这对于商业地产而言,压力尤为突出。一直以来,商业地产都面临着同质化竞争、运营模式存疑和资金压力过大“三重大山”,而日渐趋紧的资本通道让房地产企业意识到,商业地产必须搭上“轻资产”的快车,改变企业融资模式。

  改单一融资模式

  “所谓的轻资产输出,其实就是通过金融策略赚取资本增值收益,对房企而言,这是一种金融配置手段。”阳光新业总裁万林义言简意赅的概括了当前轻资产思路。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,轻资产输出,主要包括定制开发、代工模式下获得的品牌议价收益,以及物业管理、商业运营过程中的衍生收益,简而言之就是“在地产金融服务过程中所获取的费用或者提升的收益。”

  以金科股份为例,第三方调查数据显示,每年因金科业主接房后未入住空置造成的租金损失高达2.16亿元,空置造成的物业费(半价计算)损失高达1270.6万元。

  为此,金科股份决定成立资产管理中心,在满足业主的要求下,通过客户服务信息收集、优先管理、业主固定资产管理,使业主实现10%的溢价,实现资产价值最大化。

  轻资产模式已经越来越被房企所青睐。在国内的轻资产转型模式中,万通一直践行“美国模式”。万通投资控股股份有限公司董事长冯仑认为,房企的轻资产战略其实是一个立体的战略组合,其核心是通过优化资源配置和放大效率优势,进而提升整个行业的效率水平和优势企业的市场空间。

  尽管面临因求稳转型而业绩下滑增长放缓的问题,但万通财务安全表现却优于一般房企。其年报数据显示,自2006年至2011年,万通地产的资产负债率除2006年达到77%外,其余年份均在70%之下。

  此外,万林义告诉《中国经营报》记者,商业地产依靠大量的投资,完全依靠一家企业是不可能的,轻资产则可以实现资金配置多元化。“阳光新业在轻资产方面的做法,是公司专门有一块业务是给合作伙伴投资的资产。比如某一个优质项目,如果投资者看重了可以直接投资,然后实现对项目的控股,这样做对投资人来说,可以择优选择项目,未来收益有保障;而对房企来说,因为项目投资带来的现金流可以缓解企业的资金难题。”

  现在,轻资产模式成为房企应对“钱荒”的一个有效融资手段。

  记者了解到,从2004年开始,房地产传统的重资产模式一再受到宏观调控的挑战。特别是伴随着房企规模的扩张,资金需求也越来越大。

  中原地产数据显示,截至今年5月份,万科、恒大、富力、华润等十大标杆房企融资额度已达380亿元,接近2012年全年413亿元的融资额,与2012年下半年的融资额151.6亿元相比上涨150%。

  “轻资产”合纵

  除了融资问题,轻资产或在一定程度上解决商业地产退出难的问题。

  “对阳光新业来说,因为业务板块有3个,一是上市公司控股,二是和合作伙伴共同控股,三是合作伙伴投资的轻资产控股,因而对于投资者来说,这三部分可以相互转化。”万林义告诉记者。

  他进一步解释说:“如果我是管理方,那么有两种方法获利,一是包租方有优先购买的权利,二是投资率达到上市公司的要求的话,就可以变为上市公司的股东,然后在股票市场退出。或者业主可以把现有资产放到合作的项目池中,以项目入股的方式进行集体投资管理。”

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