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频做地王 万科试点加大服务业

2018-07-30作者:采集侠来源:网络整理次阅读

  打破融资瓶颈的万科,步伐开始越来越大。“商业”“地王”等关键词,近期频频与万科画上等号。稳健隐忍多年的万科,似乎要甩开膀子大干一场。

  《中国经营报》记者注意到,万科正在将其从产品供应商角色转化到配套服务商的角色,甚至表示如有必要会经营垃圾厂。面对着庞大的商业王国,万科身前是崎岖小路还是康庄大道?

  战略调整

  7月26日,深圳前海第一次出让土地。早在6月底,万科总裁郁亮早早地就宣布,不会错过参与深圳前海土地开发的机会。“每一块地都不会放弃,而且不再是以往的合作方式开发,而是独自开发。”郁亮表示。

  如果放在两年前,标榜“只做住宅、不拿地王”的万科,很少会出现在此类土地拍卖会上。此次前海出让的两块地均为商业性办公用地,这显然有悖于郁亮曾经强调“只做为住宅配套的商业”。

  另一方面,前海两项目投入巨大。尽管地方政府为了让前海“首拍”更为顺利,此次前海两块土地的起始楼面价均不到1.1万元/平方米。但根据出让规则中的承诺,开发商除去地价的投资强度不能低于1.5万元/平方米,这一成本大大高于一线城市甲级写字楼的投入。

  换言之,万科即使以底价拿下这两个项目,项目的总投资额也分别高达83亿、114.53亿元。另外按照规定,这两宗地块还要向政府无偿移交办公面积5.16万平方米及8.86万平方米。将此成本再摊分至开发商所持有的面积,开发商的投入会更高。

  事实上,这类项目与万科快速周转的发展模式相矛盾——以往的万科通常会选择放弃或者寻找合作者共同开发。但此次郁亮誓言旦旦,万科开始重新调整其发展策略。

  “我们(以往)狭隘地理解了专业化。”郁亮表示,经过多次检讨后,万科将自己重新定义为“城市发展的配套服务商”。郁亮认为,对万科而言,实现世界级优秀企业的路径和未来定位,将是从产品供应商角色转化到配套服务商(满足城市发展中居民日常生活需要的社区功能)的角色。

  在外界看来,通过这种角色转型之后,万科不仅能突围由于传统住宅需求量萎缩而带来的困境,而且也可以让万科尽早打开投资思路,找到新的营业增长点,让企业能获得更多元化、更长期的发展。

  频做地王

  在郁亮眼中,原本的万科纯住宅的发展模式与城市发展脱节。万科早期是靠郊区大盘成功,但现在即便在城乡结合部,纯住宅用地也越来越少了。2008年,万科放弃了深圳湾大运会春茧项目的招标,而其后中标的华润地产恰恰是凭借这一项目,取代了万科成为深圳房地产市场上的老大。

  显然,此次深圳前海的“金融中心区”,万科再也不愿错过。

  如果深圳只是万科“配套服务商”战略的小试牛刀,那么上海就是万科新战略的综合“试验田”。

  7月23日,万科上海分公司发布了万科上海崭新发展战略,宣布要用5到10年时间,将上海万科从一家传统的住宅开发商建设成为全区域、全品类、综合性的城市主流开发商。“未来几年,万科在上海的投资手笔将是空前的。”上海万科总经理孙嘉如此表示。

  按照规划,万科在上海住宅产品将争取产品的全面性,从适合大学毕业生的小面积房源,到适合家庭首次置业的温馨产品,以及适合三代同堂的家庭产品,乃至高端别墅产品、养老住宅产品,万科上海要做到全产品链覆盖。

  而在商业方面,上海万科将在虹桥商务区、七宝国际、陆家嘴商务区和南站商务区内推出十大商用项目。显然,商业项目是万科近年重点布置的区域。尽管郁亮一再表示:“在网购时代,商业购物中心是越来越受打击的,所以万科对此非常慎重”。然而2012年万科在全国拿下的纯商业用地已达到122万平方米,此外万科还拥有数倍的商业综合用地。

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