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宝能千亿资金闯入商业地产自持模式遭质疑

2018-07-30作者:采集侠来源:网络整理次阅读

  商业地产领域又闯进一头公牛。

  在资本市场风生水起的宝能集团近期宣布其扩张计划:5年1200亿元建40座购物中心,全部统一自持经营。

  众所周知,商业地产是真正的资金密集型行业,即使是经营良好的自持物业,资金回收期也会长达十至十五年。

  在商业地产领域只能算是跟随者的宝能集团,能演好这场大戏吗?

  千亿之战

  “2015年,宝能集团各类物业总开发量达到3500万平方米,跻身世界级企业。”在9月初的一场发布会上,宝能集团副总裁吴永刚表示,集团计划用五年时间,投资1200亿元,至2018年开发建设40座购物中心,全部统一自持经营。

  吴永刚表示,截至2013年,宝能已经在深圳、上海、天津、南宁、无锡等28个一二三线城市布局,正在开发的商业项目15个,总开工面积1000万平方米,总投资超过500亿元人民币。

  “开发一个项目,树立一座地标,升级一个商圈,繁荣一座城市。”吴永刚雄心勃勃。事实上,宝能集团只能算是商业物业的后进者,包括住宅等其他物业形式的成功案例并不显赫。从公开资料上看,2002年左右宝能开发了位于深圳福田区的福田中港城,其后直至2007年控股深业物流集团后,才开发出总建面约5万平方米宝能城市广场,2009年开发了位于深圳南山的宝能太古城。

  当然,今年宣布大规模投资商用物业的后进者也不乏其人。红星美凯龙集团董事长车建新表示,到2020年要建成100个城市综合体。话音刚落,娃哈哈董事长宗庆后也宣布,5年内筹建100座商业综合体。如果将时间轴再上移,中粮、苏宁、长虹、京东都纷纷在商业地产大手笔投入。

  然而与宝能不同,这些直接从商业上移到地产领域的投资者,通常握有大量的商家资源。这使得这些后进者可以复制万达模式,开业短期内迅速引进商家,汇聚人气。这在竞争激烈的“购物中心”业态中尤为重要。

  “现在购物中心呈现明显的1/2现象。”中购联购物中心发展委员会首席专家禹来公开表示,所谓1/2现象,指的是大型购物中心中有1/2开不了工,开工的有1/2开不了业,开业的有1/2难以盈利。“换言之,中国购物中心成功率大概就八分之一。”禹来认为。

  此外,中国此前开发的购物中心大都以散售为主,甚少大面积自持,主要原因就是自持的回报率太低。广州有着数百家规模在3万平方米以上的购物中心,但能够获得reits(房地产信托投资基金)的商场总数不超过5家。“不是购物中心不想到香港资本市场融资,”禹来表示,是香港reits仅仅租金回报率要超过7%这一点就难倒了这些购物中心。以中国商业的标杆企业万达集团为例,2011年底该公司持有营业物业面积近千万平方米,但当年其不动产租金收入仅为34.6亿元,年租金回报率不到2%。

  所以大部分宣布进军商业地产领域的开发商依旧以散售为主,自持的比例通常会低于20%,这也使得宝能此次出手颇为惹人瞩目。

  钱从何来

  曾为万达招商中心副总经理、现任宝能商业总经理的张春昊表示,未来5年的新建项目大多为城市综合体,住宅以及商业街部分的出售可以带来滚动开发的现金来源。

  以宝能集团开发的深圳太古城项目为例,该项目早在2006年已经拿地,2009年率先建成11万平方米的商业项目,以及近32万平方米的住宅。而宝能走的依旧是自持商用项目聚纳人气,依靠住宅销售滚动资金的万达模式。

  即便成功复制万达模式,“宝能商业的发展主要还是依赖于集团的支持。”张春昊表示。但在宝能的对外宣称资料中,宝能是一家“核心资产超百亿”的公司,百亿企业撬动千亿投资?这依然让人颇为疑惑。

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