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“首富”王健林的地产玩法

2018-07-30作者:采集侠来源:网络整理次阅读

  王永强

  莱昂纳多·迪卡普里奥(LeonardoDiCaprio)、凯瑟琳·泽塔·琼斯(CatherineZeta-Jones)、尼克·基德曼(NicoleKidman)、约翰·屈伏塔(JohnTravolta)、章子怡、李连杰、梁朝伟、甄子丹、赵薇、黄晓明……

  9月22日,一众国际、国内影视大腕出现在青岛,为万达集团(以下简称“万达”)总投资额逾500亿元的青岛东方影都影视产业园区(下称“东方影都”)开工走红毯。

  在王健林看来,万达自2002年开始在青岛投资,到现在项目已经很多,但此次东方影都花落青岛,“最主要的不是什么感情问题,而是在这里投资能得到比较好的回报。”

  “到目前为止,我们前五年公司每年的收入增长超过35%。”王健林说,“我觉得这个速度是正常的,可能有的人觉得太快,但如果按正常走的话,我们也许做不到世界第一。”

  快VS慢

  王健林不怕负债率,却怕没收入,其“唯快不破”的地产玩法颇有些类似互联网企业的“烧钱圈地”。

  万达公布的数据显示,2012年该集团总营收高达1416.8亿元,较2011年1051亿元同比增34.8%。

  看起来王健林所称的年增35%并非虚言。

  但外界还是看不懂万达的“玩法”。因为每年有大量项目开工,所需投资额巨大,万达又是部分出售、自持相当比例物业出租的做派,因此,现金流紧张、租金收入不及银行贷款利息的消息频频见报。

  对此,王健林表示,万达历来有八个字,坚守了差不多20多年:“我告诉公司管理层两句话,销售为主,现金为王。这是(上世纪)90年代初期我提的八个字,作为企业标语挂在公司,我们一定是把现金流放在第一位。现金流比负债率更重要。”

  显然,王健林不怕负债率,却怕没收入,其“唯快不破”的地产玩法颇有些类似互联网企业的“烧钱圈地”:“万达的速度快就是我们的竞争优势之一,比如说要建一个万达广场、一个购物中心、一个酒店,一个企业投资需要四五年,而我们两年之内就能干完,这就是竞争优势。如果提前完成,投资至少节省两亿元,所以‘快’本身是我们保持利益的竞争能力之一,当然我们的核心竞争力是商业模式。我们不会放慢速度,除非我退休了,我彻底不管了。”

  可大而不倒的学问,绝非一个“快”字那么简单,“快”字背后其实是万达的“慢”功夫修炼。

  2012年,万达所属的万达学院曾经被要求编写两本书,一本是《商业地产投资与建设》,一本是《商业管理》。两本书参与编写的均为万达各业务板块负责人,王健林亲自挂帅担任主编。

  在《商业地产投资与建设》中,万达将全书分为12章,分别是项目发展、规划设计、招商管理、资金运作、成本控制、计划管理、质量管理、信息管理、法律事务、人力资源、营销管理、评审管理,涵盖了一个商业地产项目从最初酝酿到最后运营、管理的全过程。

  熟悉万达的人都知道,这基本是万达商业地产ERP(企业资源管理)系统的“外化”。万达ERP系统是万达信息化体系的“重中之重”,设有十个子系统,涵盖招投标(主要功能包括招、投、开、评、定标全过程,并建立招标信息库、合格供方管理)、项目过程管理(主要包括目标成本控制体系、资金计划体系和工程进度计划体系以及合同管理体系)、营销管理(有机整合项目策划、推广、销售、房源、客户及入伙后的物业管理等功能)、运营管理、财务、人力资源、OA(办公自动化)、信息门户(企业与客户间的信息交互平台)等板块。

  此外,万达还开发了VOIP系统(实现全国各地项目的实时沟通)、视频监控系统(察看所有万达建设小区的动态及情况)、万达院线营销系统、万千百货营销系统等。

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