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房企豪赌后市 借力影子银行

2018-07-30作者:采集侠来源:网络整理次阅读

  龙飞

  近期楼市高热,销售旺盛,房企们无不憋足了劲往上冲。

  然而《中国经营报》记者注意到,急剧扩张使得部分房企的负债率快速攀升,近期房地产市场甚至出现上市房企向影子银行融资的案例。

  业内认为,在未来调控尚未明朗,而国内流动性开始趋紧的背景下,谁在豪赌?

  借道影子银行

  “最近确实有一家香港上市的房企向我们递交了借款申请。”近日,东莞一家民间金融机构的负责人林向东(化名)向记者表示。这是珠三角一家典型的影子银行,经营的业务包括私人借贷、各类型委托贷款等诸多业务,其共通性是利率远超银行同期贷款利率。

  “(借款)年利率基本都在20%以上。”林向东告诉记者,这家总部在深圳的上市房企由于融资规模较大,利率可能有所下浮,“以往我们的客户主要都是中小型的房企,没想到大型房企也开始利用我们这条渠道。”

  记者拿到一份盖有公司印章的借款申请书,显示该房企计划以粤东一个三线城市的项目土地做抵押,向该影子银行融资20亿元。该申请书如是陈述:“公司经营状况良好,管理能力较强……为扩大经营规模,做大做强公司,开发新的项目。但公司流动资金不足,根据公司目前的发展需求和今后一段时间的发展趋势,申请项目借款和流动资金五年期借款20亿元,一次性到位。”

  “具体细节我们还在商谈中,但(借款利率)肯定不会低于17%。”林向东向记者透露。而熟悉流程的业内人士推断,再加上一系列的居间费用,这笔民间贷款的利率或达到18%以上。

  让人不解的是,虽然近十年房地产宏观调控不曾停歇,但上市房企一直都是银行的宠儿,香港上市的企业更是拥有海外的融资通道。再不济也还有信托融资、委托贷款等一系列的后续手段,为何需要借力民间资金的通道?

  记者从银行系统处了解到,尽管2013年楼市销售良好,但开发贷的发放一直非常紧张。广东建行的一位信贷员表示:“从6月开始出现‘钱荒’后,开发贷的额度就一直非常紧,即使顺利批复也不一定有额度放款,还要考察房企存款贡献度、股东背景等等因素。”

  据悉,银行趋势是越来越集中于几个大型上市房企,即使是有海外背景的上市房企也未必受银行待见。

  另一方面,虽然海外渠道一直为香港上市房企所青睐,但近期海外融资渠道也一直趋紧。“在海外发行的优先票据需要获得机构评级。”亚银国际首席分析师李大伟告诉记者。而海外投资者非常“势利”,往往是有独到经营模式,且经营、负债数据良好的公司才受到追捧,比如2013年一季度万科发行的海外债券票面利率低至2.625%。

  但另一方面,一些经营数据不理想的公司利率则非常高,“往年有部分案例的融资利率高达13%以上。”李大伟表示。此外,由于近期境外资金回流美国的趋势明显,现在就更不是海外融资的好时机。

  “相对于其他融资方式,我们非常灵活,即不限定资金使用方向,放款速度也快。”林向东认为,这也许是上述上市房企寻求与民间金融合作的考虑之一。

  难掩扩张冲动

  房企之所以急于圈钱,最重要的原因是土地扩张。与上述上市房企一样,今年上半年富力地产(2777.HK)先在上海虹桥拿下25万平方米的地块,随后又在长沙、贵阳、无锡等城市收下570万平方米的土地。统计数据显示,其上半年合计拿到780万平方米,金额高达127亿元。

  而2012年全年,富力仅新增4块土地,总建筑面积为153.2万平方米。

  无独有偶,在土地市场呼风唤雨的还有同样在香港上市的佳兆业(1638.HK)。2012年该公司的销售均价为6730元/平方米,但今年上半年其获取土地的平均成本就达到6935元/平方米。

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