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华润置地“万象城”挑战万达模式

2018-07-30作者:采集侠来源:网络整理次阅读

  如果不是王健林以“万达模式”成为中国首富,人们还很难在当下承认“商业地产”背后蕴藏的巨大价值,不过万达模式正在成为众多竞争者的赶超对象。

  目前,定位为城市中心广场、综合性地标的“万象城”即将在郑州开业,这是华润置地自2004年开办“深圳万象城”以来的第六座“万象城”,也是其加速进军商业地产的重要信号。

  华润置地北京大区副总经理黄涛告诉《中国经营报》记者:“作为一家上市公司,住宅市场的周期性变化经常导致地产公司的业绩出现较大波动,而商业地产的相对稳定性则是一个好的选择,在香港很多地产公司中,商业地产占公司营收比例通常接近40%~50%,内地还仅仅停留在5%左右,未来华润置地的商业地产在公司营收中的比重要提升到10%~15%。”

  加快施工周期

  2004年,华润置地打造了第一座万象城——深圳万象城。然而令人诧异的是,起步时间与万达几乎同步的万象城,在发展速度上却明显落后了下来,迄今为止,万达已经在全国布局了79座万达广场,其未来拓展野心更是有目共睹。而万象城,除了在深圳、杭州、沈阳、成都、南宁、郑州有布点之外,在其他三四线城市鲜有布局。

  对此,黄涛告诉记者:“由于万象城的定位是城市中心广场,一般来说,除了北京、上海这种国际化中国一线城市之外,一个城市只有一个中心,万象城也就只能有一座。而万达广场,包括华润置地的五彩城,其定位是区域城市中心,很显然,一个城市可以有多个区域中心,不同的定位最终决定了万象城的发展速度不可能像万达那样快。”

  记者获悉,一般而言,万象城由高端住宅、甲级写字楼、超五星酒店(通常是君悦酒店)和超大体量购物中心组成,作为顶级都市综合体、超高层地标性建筑集群,万象城在城市的选择上也特别严格。

  “我们在可选择的城市上有很多标准,比如GDP、社会商品零售总额、人均可支配收入等,乃至品牌对城市产生的影响、交通便利性及辐射的人口等多个方面,这样比对下来,符合标准的城市并不多。”黄涛告诉记者。

  举例来说,在万象城里有很多世界一流品牌,比如LV、BURBERRY、Cartier等,但哪些城市具备这些奢侈品的购买能力就是个问题。

  此外,更加重要的一点是,万达广场因为强调统一设计、统一采购、统一风格,大大提升了其发展速度。而万象城由于定位更加高端,在设计上往往需要做更多的考虑。“由于在细节上的精雕细琢,以及在设计上对于商业逻辑的考虑,一座万象城从拿地到开业,往往需要40个月的时间。”黄涛表示。

  显然,万象城的施工周期要远长过万达广场。

  目前,万达过快的速度开始暴露出工程质量上的问题,王健林也在内部强调尽量将时间延至24个月,以更好地保证建筑质量。

  但对于万象城而言,拓展的速度正成为影响其品牌输出的重要问题。黄涛告诉记者:“公司内部正在推动产品标准化的改革,一方面,体现在设计上会有统一考量;另一方面则是对主要设备和辅料的统一采购。目前从拿地到开业的周期正在成为集团考核的一个重要方向,比如我们的目标是尽量控制在30~36个月。同时,在商业资源以及供应商资源上的统一整合,加强可复制性和标准化也是未来的方向。”

  受制宏观经济

  有消息显示,万象城已经开始了在上海的抢滩布点,而未来将有近20座万象城在全国相继问世。

  了解内情的人告诉记者:“万象城之所以未能在北京布局,是因为北京称得上城市中心的地方已经很难找到这么大体量的地(万象城的建筑面积一般在80万平方米左右),加上拿地的巨大成本,华润置地必须要考虑财务上的可行性。因为区别于万达可以出售物业的模式,万象城的物业要全部自己持有。”

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