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SOHO中国转型遭遇阻碍 抛售上海三个项目

2018-07-30作者:采集侠来源:网络整理次阅读


  【中国经营网综合报道】继李嘉诚以89.5亿港元出售上海东方汇经中心之后,由潘石屹和张欣夫妇经营的SOHO中国目前也正在抛售其位于上海的部分项目,成为业内议论的焦点话题。

  据21世纪经济的报道,继去年宣告转向大规模自持商业地产一年多后,SOHO中国突然曝出要整售上海三个商业项目—位于静安区曹家渡板块的静安广场,位于虹口区的海伦广场、虹口SOHO。这三个项目均为SOHO中国在2011年买入。

  SOHO中国董事长潘石屹公开回应称,SOHO中国在上海投资近500亿元,占总量的75%。公司同时看好北京、上海未来的市场,目前,正在优化投资结构,增大在北京的投资,达到两地平衡。

  知情人士称,静安广场对外报价为4.2万元/平方米左右,虹口区两个项目的对外报价均为3.2万元/平方米左右。SOHO中国希望年内可以把这3个项目全部出售。咨询过的买家认为,上述三个项目都还在进行地下施工,价格贵了。

  克而瑞研究总监薛建雄认为,出售这几个项目的主要原因在于SOHO中国看不到项目未来的收益。“以现在的成本,到时候租金减去大楼维护和管理费用后,回报率不到5%”。他认为,SOHO中国一年前宣布转型持有商业,而现在又开始整售三个项目,业内自然联想为不堪资金压力的结果。

  按照报价,以总建筑面积匡算,这三个项目可以为SOHO中国回笼120亿元的现金。据测算,三个项目的买入成本约56亿元,以增值30%保守估算,SOHO中国可套现超过70亿元。上述知情人士透露,SOHO中国是希望在成本上加一点溢价,海伦广场和虹口SOHO计划的交易方式是,境内或境外100%股权转让,而静安广场则需要双方协商。

  SOHO中国曾在去年3月宣布转型,即2012年,销售物业占比约为25%,自持的投资物业占比约为75%。未来,将持续提高其在自持投资物业中所占的比重,2015年之后所有资产都将是自持投资物业。

  但SOHO中国目前的资金收入不抵开发成本。据其2013年中报,soho中国租金收益方面实现营业额25亿元,核心净利润(不含投资物业评估增值)5.37亿元,租金收益仅为8610万元,这意味着,开发收益仍然占据绝对主导地位。有证券分析师称,SOHO中国的商业模式在中国资本市场还要经受考验。

  一位商业地产公司投资部高管指出,当初SOHO是以散售为模型来测算地价的,现在转做持有运营,租金不够支持。而外滩地块的官司,复星首轮胜诉,二审结果还未明。“这也打击了老潘投资上海的信心。”

  【编辑:小生】

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