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房企纷纷“出海” 马来西亚是新金矿?

2018-07-30作者:采集侠来源:网络整理次阅读


  【中国经营网综合报道】房企巨头纷纷开始开发海外市场,马来西亚成了圈内热议词。近日,富力地产砸下85亿买下该国6幅地块,而在这之前9个月,碧桂园在马来西亚开发的项目开卖不到两个月就实现了100亿元的销售额。在当前国内市场趋于饱和、房企大举进军海外市场之时,马来西亚会成为内地房企的下一座金矿吗?

  据第一财经日报报道,以约合85亿元的代价,收购马来西亚柔佛州新山地区6幅土地,这对长期探索境外投资路径的富力地产而言,无疑是一个意义重大的决定。然而,富力地产将马来西亚作为海外投资首站的抉择,却被认为颇具风险。

  穆迪的一份研究报告指出,富力地产在马来西亚的土地收购对其信用状况具有负面影响。

  “因为会提高该集团的财务及执行风险。”穆迪副总裁及高级分析师曾启贤分析称,马来西亚对于富力地产而言是新市场,富力地产尚未在当地建立品牌和运营记录,新项目也会使其面对马来西亚房地产市场在监管方面的不确定因素。

  此外,穆迪报告指出,这次收购的总土地价格庞大,占富力地产截至2013年6月总资产的7.3%。在上述项目可在2014年底进行预售之前,将需要庞大的前期投资,包括建设成本等。在此等资金需要下,富力地产在未来一两年的调整后,债务对资本比率将维持在60%以上的高水平。

  除了财务风险,经济周期、汇率及当地住房需求等因素,也被分析人士视为富力地产“初下南洋”时需要面对的问题。

  盛富资本和协纵国际总裁黄立冲分析,马来西亚人口不多,物产丰富,当地人生活较为安逸,住房需求远不像国内旺盛,富力地产将来的项目若靠当地人的需求支撑,应该会有难度。与此同时,碧桂园马来西亚项目的第一批中国业主,是否能够获得预期的收益,目前还有待考证,富力地产接下来如何发展国人去马来西亚购房,营销难度不小。

  不过,富力地产试图在其公告中说服投资者,这次的收购将增强其收益和盈利能力,因为“马来西亚拥有庞大的华人社区及吸引国外买家的有利政府政策”。但实际情况或许并没有这么简单。

  根据马来西亚统计局2010年的数据,马来西亚人口数量为2833余万,其中马来人占67.4%,华人占24.6%。克而瑞研究中心研究经理朱一鸣曾表示,马来西亚的华人对中国开发商的需求是比较旺盛的。碧桂园在马来西亚的金海湾项目就是一个有力的佐证,这个项目的业主中,40%是本地客户,其中有95%是华人。

  不仅如此,越来越多的中国居民也开始加入到马来西亚的购房团中。碧桂园金海湾项目25%的客户就来自中国,且大多数是碧桂园的老业主。

  在政策方面,马来西亚也确实有很多吸引外国投资者的鼓励措施。

  2004年,马来西亚政府推出了“马来西亚-我的第二家园计划”(下称“第二家园计划”),鼓励外国移民在马来西亚居住投资。这项计划对外籍人员无年龄限制、无英语要求、无需资产来源证明,外籍人士只需在马来西亚银行存入约合人民币60万元的马币,即可在保留原国籍的基础上让全家取得马来西亚身份。参与者可享受免签待遇,长期居住,购买永久地契的房屋,享受当地的教育、医疗等公共资源,这极大地吸引了外国的投资者。

  截至去年8月,该项计划共吸引了120个国家的1.9万人到马来西亚定居,其中中国参与者居首。

  参与第二家园计划的人还可以享受超低利率的按揭贷款。以碧桂园的金海湾项目为例,其90%的客户都使用了按揭,利息成本仅为4%左右,本地客户的首付最低只有10%。

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